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中国房地产之殇（一）——房价的四种算法　

　　　　　　　前言：一般而言，我不太喜欢谈房产的话题，并非因为没对这个话题有所思考，而是觉得这个话题在中国实在是很无厘头。开博后，发觉关注这个问题的朋友还真是很多，我想，那就来个系统的阐述，把我一些不成熟的看法拿出来和朋友们交流吧。这个文章可能会是一个系列，我想给它取个很大的标题——《中国房地产之殇》，并准备从这几个方面来谈：首先是从多角度来计算房价，证明房价确是虚高；然后会简单从文化、社会的角度来说说老百姓的购房虚火是如何形成的；再次分析一下目前在这个房产博弈的游戏中，各个不同角色所持的立场及缘由，并由此预测一个房价的走势；最后，用问答的形式，针对具体目前的几个错误认识进行简略点评，作为本文的总结。每一部分都力求使之独立成章节，又能合在一起支撑这个大标题。　　　　　　　　 文章的初稿大约2月底就完成了，期间因为工作的原因停了一段时间，重新提笔的时候，思维受了时政的一些启发，自我感觉似乎更良好了。今天先贴出第一章《房价的四种计算方式》。　　　　　　 　　　　　　中国房地产之殇（一）——房价的四种算法　　　　　　　　房地产这几年一直是热点话题，争议不断，即使在房价下跌的08年也是如此。期间最大的争议是，中国的房价到底贵不贵。尽管买不起房，但我还是试图用一个客观中立的角度来思考这个问题。　　　　　　　　我总是相信，现象和本质之间是存在一种必然联系的，只要我们认真思考，理性判断，就总能得出合适的结论。于是，我想首先从最符合我们生活常识的一个角度来分析:　　　　　　　　　　　　一、房价的第一种算法：成本和价格的关系　　　　　　　　我父母住的房子，97年办的房产证，当时大概值2.6万，现在（09年2月）如果要退掉的话，大概7.5万。一个商品，居然越用越旧却还越值钱，这真是一个很奇怪的事情。（大概上涨了多少，不太好算。简单点，这个房子起码可以租260~350元/月，取最低值260元*12月*11年≈3.1万。（7.5+3.1）/2.6≈4倍）是因为物价上涨的原因吗？似乎没有资料能表明我们的物价上涨得这么厉害，起码黄金的价格没有上涨四倍吧。有兴趣的朋友还可以去查一下这个十年大米价格的变化，同样能说明问题。　　　　　　　　马克思劳动价值论告诉我们，商品的价格不能背离价值。而价值是凝结在商品中的人类无差别的劳动，很显然建设一个房子的价值量应该是越来越小才对，房价怎么逆流而上呢?马克思又说，在交换中，支付货币的一方是为了获得商品的使用价值。旧商品的使用价值肯定不及新商品，怎么我们房子住着住着居然就值钱了？——绝对不是物以稀为贵。显然，共和国建国定邦的马克思理论体系根本无法解释发生在新中国的这个新鲜事。马老爷子要在世的话，恐怕也只能耸耸肩，无奈地说，在我的理论指导下，怎么会生出这个怪胎呢？　　　　　　　　既然此路不同，那就换换思路，于是我想到了西方经济学——　　　　　　　　　　二、第二种计算方式：收入和房价的关系　　　　　　　　西方经济学上的价格理论是从供需关系上进行分析的。一般认为，如果供大于求，价格就会下降，然后刺激需求的增加以及供给的下降，达到新的供求平衡。如果供不应求，则情况恰好相反，价格会上涨，从而刺激供给的增加和需求的减少。那我国的房产价格是不是这样的呢？　　　　　　　　我07年秋天去深圳出差的时候，同事告诉我南山和蛇口的房子都要2~3万一个平方，我惊呆了！就按最低的2万/平的价格计算吧，如果想在深圳的住宅区南山有60平方的小房子安身，那需要120万；鉴于一般人几乎没可能一次性拿出这笔巨款，我们要用银行按揭来算。自己积蓄和从父母亲友那借来共20万，银行办理100万贷款按揭20年的话，即使按现在最低利率并且七折，利息总额大致要45万。（30年的按揭利息大约会达到贷款额的75%，约75万，更高！）简单装修及购置家具电器大致需要花费15万，共计180万。如果按照当时的按揭利率，按照深圳的成交均价，那这个数字会更惊人。　　　　　　　　　　天哪！“百万富翁”一词对于国人来说是多么的仰望，可就算是个百万富翁，居然倾家荡产在深圳还安不下一个小窝！莫大的讽刺！！　　　　　　　　　　换句话说，这样的价格已经是抑制需求刺激供应的，按理说房价应该下跌了。可我们必须面对的一个现实是：当时全国的成品房存量都十分巨大，可那个时侯的房价却还在延续着疯狂上涨的势头，全国都是如此！看来，第二种计算方式也解释不通这个现象，西方经济学这个老爷爷也只能耸耸肩，把手一摊，说这个我也搞不定了。　　　　　　　　　　连续两种理论都解释不了目前中国的房价为什么可以这个高，我想，试一试数学证明常用的“反证法”吧——即，它的高是因为你别无选择。　　　　　　　　　　第三种计算方式：租房和买房的关系。　　　　　　　　我还是不死心，我试图从第三个角度去解释这个现象。经过思考，我似乎抓住了一根“稻草”——替代效用。生活中，如果有两种不同的商品能提供吧比较接近的效用，那么它们之间的价格就会互相影响。例如，对于充饥这种需求来说，面包和馒头就属于有替代效用的商品。如果面包的价格上涨了，由此产生的反应有：　　　　　　　　　　1、人们会多消费馒头，导致馒头的价格上涨；　　　　　　　　2、面包的需求会减少，而供给会增加，从而使面包价格稍微回落。（这里，我们不讨论收入效应。没有必要也过于复杂。）　　　　　　　　令人遗憾的是，不是每根稻草都可以救命，例如这一次。买房子和什么是互相替代的呢？——租房！一个完全有经济理性的人——尽管这种人几乎是不存在的乎是的——为了解决他的居住问题，必然会分析到底是买房子合算还是租房子合算。因为买房住和租房住属于替代性消费，它根本上都是解决“住”这一需求。　　　　　　　　　　2006年我的一个朋友在长沙的租了一套650元/月的房子。几个月后他曾想买下这套房子，出价20万(约60平方)未果。如果他真的按这个价格买下了这个房子，会比租房子划算吗？按目前的房贷利率算下，如果他现在贷款二十万买下这套房子，然后每个月还银行600元，那么他要还多少年才能把钱全部还清呢？我金融知识有限，没算出来，银行也不提供这个业务。借用网上的一些工具算了下，如想60年还清的话，每个月大概是要还840块。也就是说，这六十年里，购房者每个月还要多掏出240块钱。得到了什么呢？60年后一个破旧不堪的危楼。在这里，我们还没有考虑房子旧了后租金有可能要下降，以及修缮费用。（当然，还是为了简便，我们也忽略了通货膨胀导致的货币收益增加和利率上涨带来的还款金额增加等因素。）从这个角度，我们又一次奇怪地发现，明明租房比买房更划算，可偏偏一个很想买，一个却还不想买。　　　　　　　　如果我这么分析您不理解，那我们换个方式来说：我贷款20万买下房子，然后能很幸运地按800块租出去，并且把租金全部拿去还贷，当然还需要自己从口袋掏出40块。等到60年后，终于得到一个房龄至少60年的破房子。有业内人士说，中国目前的建房是按50年安全使用来设计的…嘿嘿！　　　　　　　　　　这下，我基本无语了。我必须接受这样一个准真理：中国的房价确是很高，而且高得没道理，买房根本就不明智。　　　　　　　　　　但是，我周围有朋友不认同，他坚持认为，买房比租房更划算。很好，执着是个很好的品质。因为，由于他的执着，逼出了我的第四种算法，大家也很快就可以知道事情的全部真相了！　　　　　　　　　　四、房价的第四种计算方式：投资和房价。　　　　　　　　不少人买了房子是出于投资的考虑，我们可以算算这种投资是否合算。假设我们可以从银行贷到款，做什么生意好呢？投资房产吧。现在的贷款利率是比较低的，5.94%——假设还享受了房贷可以七折的优惠，更是低至有4.158%，上文中的那个房子，20万的房贷每年利息是8316元。月租600元，那一年的租金只有7200元，连利息都不够。这个房子起码租700元，才刚够付利息。直到这个房子垮掉，我们自己一天没住过，还欠了银行二十万。这是个别情况吗？我把我知道的朋友们的房子都计算了一遍，很遗憾，如果现在把他们的房子租出去，租金一般都约等于或者略小于房价和装修款之和的贷款利息。等于说，就算等到房子都垮了，投资者不但没见到哪怕一毛钱收益，反而莫名其妙还欠着银行一大笔巨款。（这里我还是按最理想的状况计算的租房收益，没考虑房屋可能的空置，房屋后期的修缮，可能要缴纳的税费以及利率可能的上调。）　　　　　　　　　　分析到这里，我们终于明白了，中国目前的房价真的是高到了离谱的地步，我们都是房价暴利的牺牲品！我内心很哀伤，绝大多数兴高采烈倾其所有不惜举债终于买下一个栖身小居的老百姓，根本就是把自己卖了还在帮对方数钞票的傻子！我们都被骗了！　　　　　　　　但是我还是要强忍心头的疼痛，接下来探讨更深刻的一个话题：消费者究竟是如何被忽悠的？

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